L for Liberty

…because liberty is not negotiable.

Bezahlbarer Wohnraum

Obige Forderung hört man immer wieder in der Politik, gerade in Wahlkampfzeiten. „Bezahlbarer Wohnraum“ ist seit Jahren eine Kernforderung der DP und ein Kernziel der schwarz-roten Regierung. Nur leider sind die vorgeschlagenen oder gar bereits ausprobierten „Lösungen“ zur Schaffung von mehr Wohnraum und erschwinglicheren Preisen eher Teil des Problems als wirkliche Lösungen.

Sozialpolitik bedeutet meistens, dass der Staat mit der Gießkanne Gelder ausschüttet, wo sie nach Meinung der verantwortlichen Politiker dringend gebraucht werden. Eine bekannte Massnahme des Luxemburger Staates zu einer sozialen Wohnungsmarktpolitik sind seit langem die Subventionen(bspw. die staatlichen Beihilfen zum (Erst-)Wohnungskauf.)

Die Tage nun offenbarte Luc Frieden, dass diese wohl nur die Preise nach oben getrieben hätten, da sie nur die Nachfrage (bei gleichbleibendem Angebot) erhöht hätten. Diese Zuschüsse waren also nur eine indirekte Subvention an die Wohnungsverkäufer und erreichten leider genau das Gegenteil von dem was sie eigentlich erreichen sollten. Sprich teurere als billigere Wohnungspreise. Als sei diese absolut logische Konsequenz nicht von vonherein vorauszusehen gewesen.

Witzigerweise hat nur wenige Tage vor Frieden sich auch Jean-Claude Juncker in seiner Rede zur Lage der Nation zur Thematik der Wohnungspreise geäussert. „Dofir féiere mer eng Subventioun vum Loyer an, ee sougenannte Mietzuschuss“. Sprechen sich der Premier- und der Finanzminister überhaupt miteinander ab? An einem Tag verspricht der Premierminister ne neue, weitere Subvention (diesmal einen Mietzuschuss), am anderen Tag verkündet seine rechte Hand, Subventionen hätten die Wohnungspreise nach oben getrieben und müssten vermutlich wieder abgeschafft werden. Für den Mietzuschuß gilt das Gleiche wie für einen Kaufzuschuss. Er wird den Preis nach oben treiben. Und je höher die möglichen Mieteinnahmen (als Return of Investment) sind, desto mehr Geld bieten mögliche Käufer und spätere Vermieter, was wiederum die Kaufpreise ansteigen lässt. Oder leugnen die roten und schwarzen Sozialisten etwa, dass es dort einen direkten Zusammenhang gibt?

Nunmehr wird über staatliche vorgeschriebene Mietpreise nachgedacht, über die Besteuerung leerstehender Wohnungen und sogar über „forcierte Grundstücksverkäufe“, was die Union des Propriétaires bereits kräftig kritisierte.

Ludwig von Mises analysierte bereits in den 1920er Jahren staatliche Interventionen auf dem Wiener Wohnungsmarkt. So gab es damals eine verheerende, das Wohnungsangebot gerade verknappende, Mietpreisbindung, für deren Abschaffung er sich gerade aus sozialen Gründen einsetzte. Es ist traurig, dass seine Erkenntnisse fast 100 Jahre danach immer noch von den meisten Politikern nicht verstanden werden, ob nun in Luxemburg oder Tel Aviv.

Ich will hier gerne mal festhalten, welche Punkte ich- grob zusammen gefasst- für notwendig halte um mehr Wohnraum und zugleich billigere Wohnpreise zu schaffen. Wie das en detail aussehen würde, wäre natürlich noch zu debattieren, aber erstmal muss unbedingt verstanden werden, dass das Problem nicht „zu wenig Staatsintervention“ und „zu freie Märkte“ sind, sondern vielmehr das Gegenteil der Fall ist.

1. Bauperimeter erweitern

Viele Kommunen könnten ihren Bauperimeter erweitern und neues Bauland erschließen. Natürlich müsste das in Einklang mit ökologischen Vorschriften sowie Raum- und Umweltplänen (IVL-Konzept) passieren.

2. Baurecht vereinfachen

Unnötige Bürokratie müsste abgebaut werden. Bspw. könnte mehr in die Höhe gebaut werden dürfen (manche Gemeinden erlauben nicht mehr als vier Stockwerke), die Stellplatzvorschrift könnte wegfallen, Baugenehmigungen müssten schneller erteilt werden.

3. Steuern senken

Steuern sollten generell gesenkt werden um die Wirtschaft anzukurbeln, aber gerade auf dem Wohnungsmarkt könnten Steuersenkungen zu einer höheren Produktivität und somit zu mehr Wohnungsmöglichkeiten führen. Durchaus verschiedenen Wohnungsmöglichkeiten zu verschiedenen Preisen.

4. Subventionen abschaffen

Alle Subventionen auf dem Wohnungsmarkt sollten schnellstmöglichst abgeschafft werden, da sie erwiesenermassen kontraproduktiv sind. Aber auch die Agrarsubventionen, sowohl auf nationaler wie auf europäischer Ebene, sollten gekürzt oder gar vollständig abgeschafft werden. Denn- ganz abgesehen davon, dass diese oft die Agrarmärkte in der Dritten Welt ruinieren- führen sie wohl dazu, dass so einige Bauern mehr Land noch halten können als sie es auf einem wirklich freien Markt tun könnten, was zu einer künstlichen, i.S.v. staatlich verursachten (Land-)Angebotsverknappung führt.

5. Impulse über das Steuersystem setzen. Bodenwertsteuer einführen.

Der Staat könnte Impulse über das Steuersystem setzen. Zum einen durch die Senkung der Steuern auf Bauaktivitäten (siehe Punkt drei), zum Anderen durch die Einführung einer Bodenwertsteuer (anstelle einer Grundsteuer). D.h. einer Steuer, die bewusst nicht auf einem ganzen Grundstück (Boden plus Bebauung) erhoben wird, sondern allein auf dem Bodenwert. Diese Steuer müsste so geschickt austariert sein, dass sie es möglichst lukrativ macht, Investitionen zu tätigen, hingegen brachliegendes Land (also Land, was weder landwirtschaftlich, noch gewerbstätig, noch für Bauprojekte genutzt wird) möglichst hoch besteuert. Auf diese Weise würde der Staat Anreize setzen, Boden entweder zu bebauen oder sonstwie zu nutzen oder zum Verkauf auf den Markt zu bringen. Eine solche Steuer wäre unmöglich hinterziehbar und einfach einzutreiben(da Landbesitz ja eingetragen wird und Boden nicht „flüchten“ kann). Eine solche Steuer würde im Gegensatz zu allen anderen Steuern das Produkt nicht teurer, sondern billiger machen (da eine solche Steuer quasi mit Haltekosten vergleichbar wäre und somit einen Anreiz darstellen würde brachliegenden Boden loszuwerden, was das Bodenangebot also erhöhen und die Bodenpreise fallen lassen würde.) Eine solche Steuer wäre sozial gerecht, weil die Bodeneigentümer etwas an die Gesellschaft dafür zurückgeben müssten, dass sie etwas nicht selber Geschaffenes (den Boden) und die damit verbundene Rente ihr Eigentum nennen dürfen. Das letzte Argument ist das der Georgisten (benannt nach Henry George, einem bekannten Fürsprecher einer Bodenwertsteuer) und der sogenannten „Geolibertarians“.

Leider zählen in der Politik oft mehr die guten Vorsätze und das politisch korrekte Mitgefühl für ärmere Menschen als ökonomischer Sachverstand. Wer Lösungsoptionen wie die meinen, jedenfalls die ersten vier, vorschlägt, gilt schnell als „kalter, herzloser, unsozialer Kapitalist“, als „Marktfetischist“ und ähnliches. Als seien dies Argumente gegen die vorgeschlagenen Optionen, die man vor allem daran bewerten sollte, ob sie funktionieren oder nicht. (Und natürlich auch daran ob sie die Rechte der Bürger respektieren oder nicht.)

Das Schöne für Liberale ist jedoch, dass an der Realität der ökonomischen Gesetze niemand vorbeikommt und wer das Offensichtliche nicht erkennen will, der wird halt früher oder später negative Überraschungen erleben, die zwar leider Gottes voraussehbar waren (wie die von Frieden monierten Folgen der Subventionitis), die es aber immerhin erlauben mit Verspätung doch noch den richtigen Reformkurs einzuschlagen. Und dieser Kurs lautet sicher nicht „(noch) mehr Staat“ oder gar Preisvorschriften, sondern „mehr Freiheit“! Luxemburg braucht zudem auch kein eigenes Wohnungsministerium, den sozialen Wohnungsbau könnte man ins Familienministerium eingliedern!

Mai 28, 2012 - Posted by | Klassischer Liberalismus, Luxemburg, Wirtschaft | , , ,

7 Kommentare »

  1. Daniel Hilbert via Facebook: „Waat deier as sin Terrai’en an e Prozess vun 1-3 Joër fir Autorisatiounen. Mäi Virschlaag: entweder di Notioun vu Bauperimeter ofschaafen (also jhiddereen baut daat do wou e well soulaang et de Noper net aschränkt), oder graduell ofschaafen, oder awer (di mannste radikal Léisung), de Bauperimeter an all Gemeng verduebelen. Deen eenzege Problem as, daat sou ze maachen, dass net muer d’Halschent vun de Promoteuren duerch eng brutal Chute faillite maachen. Mat däer Mesure (1: kascht näischt, an 2: géif ech de Passage an de Perimeter (amplaaz vun enger Tax um Transfer vun Immobilien) däitlech bestéiren (emmerhin ensteet do jo eng Plus-value fir de Propriétaire) – daat brengt also masseg Goss an d’Keess) häss de de Problem vun artificiell rarem Wunnraum geléist. Dann géif ech frais de transcription ofschaafen (daat sin dann och nach eng Kéier 7-10% gewonnen). Den Bilan energétique obligatoire géif ech och ofschaafen (erem e puer Dausend Euro gewonnen) En même temps, wéis du richteg gesot hues, de ganze Kabes mat de Subventiounen an Logement social ofschaafen – Sozialtransfert soll beim Revenu gemeet gin fir e Cumul vu Sozialtransferten ze verhënneren Wann d’Präisser méi raisonnabel sin kennen och méi Leit sech daat leeschten. Mat deenen Mesure as et ouni Problem méiglech, de Präis vun den Terrai’en innerhalb vun 3 Joër em 25% erofzesetzen, méi Suen an der Staatskeess ze behalen, a niewebäi e System ze hun deen och méi gerecht as wéi haut a wou sech net e Promoteur kann Suen ausbezuele loossen fir e Projet deen en nie gemeet huet…

    Et as en fin de compte net ganz komplizéiert. Waat ech nach vergiess hun: eng Demande de construction muss innerhalb vun 3 Méint beäntwert sin; all Recours um Geriicht muss dann ebenfalls innerhalb vun 3 Méint geregelt sin (d.h. amm allerschlëmmste Fall 6 Méint) – soss as et as de facto autoriséiert.“

    Kommentar von CK | Mai 28, 2012

  2. @Daniel: Amfong seess de jo ower daat nämlecht am Kaer wéi ech. du schléis fir den Bauperimeter ze erweideren (oder esouguer direkt ofzeschaffen), daat ass main Punkt 1. Du seess, Autorisationen mussen méi seier erdeelt gin, ass een explizit erwähnten Ennerpunkt vun mengem allgemengen Punkt 2 (Baurecht vereinfachen).

    An dann schleist de eng Besteierung vun der Plus-Value um Buedem fir. Dat wir am Fall vun enger Buedemwertsteier (main Punkt 5!) jo automatesch de Fall. Dänemark huet esou eng Steier. Et gett eben jhust dem Buedem(wert) besteiert, net daat ganzt Grondsteck.

    Mam Energiebilan mags de recht hun, mee daat ass leider net durchsetzbar. Esouguer DP gett sech jo do een grengen Ustrech. Ass wéi mam EEG an Daitschland. Daat ass ideologesch gewollt (Energiewend) an derfir leider sankrosankt.

    Kommentar von CK | Mai 28, 2012

  3. Mat Iech 2 kennt ee jo scho baal eng liberal Partei grennen, just d’Propositioun vun enger (neier oder aanerer )Steier steer mech nach. Mais den Opnamexamen gegt Dir packen…………………….

    Kommentar von cah51 | Mai 28, 2012

  4. Leider sin (an daat soen ech als liberalen) Stéieren néideg well de Staat verschidden Aufgaben huet (z.B. ze garantéiren dass Kontrakter agehale gin). Daat kascht. Den Trick as eben dass de Staat sech op seng Aufgaben beschränkt, an e Steiersystem ze hun deen sou einfach an domatter och gerecht as wéi méiglech.

    Kommentar von Daniel | Mai 29, 2012

  5. Gutt geschwat, Daniel. Och wann een natirlech argumentéieren kinnt datt et een Ennerscheed teschent Steieren an Gebühren gett an eben verstärkt op leschteres kinnt gesaat gin fir Steieren ze minimeieren. Mee irgendwéi muss de Staat sech jhiddferfalls finanzeieren an mengen net, datt Casinoen derfir duergin (ausser an engem Stadtstaat wéi Monaco.)

    Kommentar von CK | Mai 29, 2012

  6. Mir ass kloer dat wann een e Staat huet dee verschidden Aufgaben soll erfwellen, da brauch een och e Finanzement, also Steieren.
    An desem Kontext wollt ech just soen datt een net nach soll eng zousätllech Steier afeeren, besonnesch net eng Steier dee niewen dem Finanzement vum Staat och nach eng Steierfonktioun an engem spezifeschen Domän (Wunengsbau) soll hun. Emmerhin ass dat jo erem eng zousätzlech staatlech Interventioun dee jo (cf Mises ) kee Probleem leest mais neier schaaft.

    Kommentar von cah51 | Mai 30, 2012

  7. Saint-Just meint hierzu (per Mail):

    „Allein schon der Mut, das Problem der teuren Wohnungen mit einer liberalen Brille anzugehen, verdient meinen Respekt. Sieht man sich den Grossteil der neuen Einfamilienhäuser an, so bleibt einem das Wort „Sozial“ viel eher im Halse stecken, als das Wort „Reichtum“. Hatte Minister Luc Frieden Recht, als er behauptete, dass die staatlichen Subventionen Schuld an der Verteuerung des Bauwesens sind ?.
    Nein, die Behauptung ist undifferenziert und unbewiesen.! Dass ein Teil der Teuerung möglicherweise auf einige (nicht alle) Subventionen in irgendeinem kausalen Zusammenhang stehen können ist möglich, bleibt aber einstweilen unbewiesen.! Immerhin sollte man den Mut zu dieser Äusserung begrüssen, von der „sozialen“ Seite wird er seine Schelte dafür einstecken müssen.

    Verkrampfen wir uns also nicht in dem politisch korrekten Gefasel des „sozialen Wohnungsbaues“,der natürlich jedermann zugänglich gemacht werden muss: Dies verlangt der „Sozialstaat“.

    Meine Behauptungen :
    -In fast allen europäischen Ländern sind die Immobilienpreise ,besonders in den dichtbesiedelten Gebieten explodiert, das Phänomen ist nicht neu und man möge untersuchen, was im Ausland unternommen wurde.
    – Der Glanz des Euro ist (vorläufig) hin und Investoren suchen sichere Anlagen : Die Immobilie ,zum Beispiel..

    – Und sollten unsere Oekonomisten sich auf den Kopf stellen, der Immobilienmarkt folgt nicht den Regeln des Angebotes und der Nachfrage.Diese Regel gilt nur, wenn ein praktisch unbegrenztes Angebot möglich ist, was in Sachen Bauland unmöglich ist.Sie können unbeschränkte Mengen an Autos bauen , überall verkaufen und dadurch die Preise beeinflussen.Das Vorhandensein von unbeschränktem Bauland in Sibirien oder gar in der Eifel, kann allerdings keinen Einfluss auf die Preise in Luxemburg haben..Der Immobilienmarkt funktioniert also wesentlich anders als der“ Mobilien-Markt“
    -Die Idee, massiv Bauplätze zur Verfügung zu stellen und zu erwarten, dass dadurch die Preise fallen, respektiv stabil bleiben ist eine Utopie. Wer stellt das Bauland zur Verfügung? Zu welchem Preis ? Ich kann mir einfach nicht vorstellen,dass der Staat oder die Gemeinden Bauland kaufen oder eigenes zurVerfügung stellen (Der Staat hat übrigens keines), er muss es erst kaufen !) und ganz bewusst, weit unter dem Marktpreis des Baulandes dasselbe, eventuell im Rahmen des „sozialen Wohnungsbaues“ verkaufen..Es liegt auf der Hand, sich auf andere andere Immobiliarrechte zu besinnen, als das traditionnelle alt-bewährte Volleigentum zu monopolisieren..
    – Sieht man sich viele die Neubauten an, so stellt man sich als „Normalverdiener“ die Frage, – woher die Menschen das Geld zu den Prunkbauten haben:Warum so gross ,teuer und luxuriös,manchmal ohne den geringsten Bezug auf den Wohnbedarf Ich frage: wieso baut Herr und Frau, ohne Kinder, eine Villa mit Schwimmbad ?
    Man kann also in sehr vielen Fällen nicht von Wohnungsbedarf sondern von Wohnungsüberfluss reden.. Was auch immer diese Menschen bewegt, so zu bauen, zu investieren, das ist eine persönliche Angelegenheit. Man kann aber getrost sagen, dass viele, ganz normale Doppel-Verdiener in Luxemburg, den Wohnungsmarkt mit teuren Objekten „bereichern“ und z.B. kein Problem mit einer 3000-4000 Euro monatlicher Schuldenlast haben, also kein Sozialfall.
    – Die Unsummen,die aus den Wohnungsprojekten, besonders auch im Zusammenhang des Verkaufes des Baulandes auf den Geldmarkt gelangen, werden wahrscheinlich wiederum gewinnbringend im Baubereich investiert : Nicht nur zuviel Subventionen, sondern auch zuviel vorhandenes Geld auf unserem Mikro-Immobilien- Markt verteuert den Bau. .
    – Viel Geld, das vor Jahren in einer langwierigen Spar-und Rückzahlprozedur (von den Eltern, Tanten oder Onkeln) erwirtschaftet wurde, ,überschwemmt augenblicklich den Wohnungsmarkt : Dies ist das Phänomen der Erb-Generationen.Mit dem Anteil am elterlichen Vermögen, das auch in bescheidenen Verhältnissen meistens ein Wohnhaus aufzuweisen hat, lässt sich schon ein beträchtlicher Teil der Neuanschaffung finanzieren.Dies erleichtert natürlich die Anschaffung, trägt aber auch dazu bei, dass dieselbe oft überdimensioniert ist : man merkt es eben nicht, weil man das Gekd nicht erspart hat.
    – Ausser der grossen Anzahl der Doppelverdiener, bewegen sich bei uns überdurchschnittlich viele Grossverdiener, die jedes Geld ausgeben,um in den Besitz einer Wohnung zu gelangen.Die (ungesunde) Konkurrenz die sich so in dem beschränkten Wohnungsmarkt entwickelt, hat verheerende Folgen auf das Preisniveau. -Die Nachfrage und Preishausse kommt also nicht allein von den Wohnungssuchenden.
    – Nochmals :Subventionen. Wenn auch der Einfluss der Subventionen auf den Preis der Wohnungen umstritten ist, so kann man gestrost sagen, dass sogar Experten sich im Subventionsdschungel nicht mehr zurecht finden. Es gibt zuviele Arten von Zuwendungen und es wird auch zuviel Geld an Subventionen ausgezahlt.
    Menschen die nicht genügend Geld verdienen und auch keine Aussicht auf Geldsegen haben, sollen ganz einfach nicht zum Kauf einer Eigentumswohnung ermutigt werden, besonders nicht vom Staat.Nicht zur Vermögensbildung sollten in diesem Rahmen Milliarden an eine Kategorie von Bürgern ausbezahlt werden, während Normalverdienende praktisch leer ausgehen : Das Ziel sollte hier nicht die Kapitalbildung auf Kosten des Staates sein, sondern eine den Normen unseres Wohlstandes entsprechendes Recht auf anständiges Wohnen sein. Das heisst, Mietwohnungen mit einer dem Einkommen entsprechenden und zumutbaren Beitrag der Miete, und zwar auf keinen Fall kostenlos, ohne Mitverantwortung des Mieters..
    Man sollte natürlich auch Gebrauch machen von Langzeitmieten die zur Überführung der Wohnung als Eigenheim führen oder gar neue Gestaltungsmöglichkeiten schaffen, die sozial und ökonomisch verträglich sind Wohnen zum Null-Tarif sollte es eigentlich nur im Gefängnis geben!.
    – Über neue Steuern ,die Spekulationen unterbinden sollten, kann man reden. Machen kann man allerdings in der Praxis nicht viel.
    Expropriationsverfahren sind uns Luxemburgern nicht gerade beliebt.
    -Man sollte aber einmal „parasitäre“ Nebenkosten untersuchen und beanstanden, die u zum Kauf einer Wohnung nützlich oder gar erfordert sind.
    Warum sind, trotz der hohen Immobilienpreise, die Honorare der Notare an den Preis der Transaktion gebunden ? Warum an den Preis und nicht an die Leistung ?
    Warum sind die Honorare in diesem Bereich nicht freigegeben ? Warum besteht noch immer das Monopol der Notare für Immobilentransaktionen.? Warum die Privilegien unsrerer Staatssparkasse ?
    Warum können z.B. Verkäufe, bei denen der Ankäufer den „Bëllegen Akt“ beansprucht, nicht von der Enregistrement-Verwaltung getätigt werden. Die Einnehmer sämtlicher Landbüros, verfügen über das notwendige Fachwissen um Kauf und Verkauf von Immobilien zu tätigen.?
    – Warum kassieren die Immobilienmakler nicht auch nach Massgabe ihrer Leistung statt Prozentsätze auf den Wohnungspreisen zu kassieren…Beträge die meistens nicht im geringsten Verhältnis zu der erbrachten Leistung stehen ?
    – Warum bleibt der abziehbare Steuerbetrag beim „Bausparen“ auf dem seit ewig geltenden lächerlichen Jahresbetrag von 672 Euro eingefroren.?
    – Warum diesen nutzlosen teuren Energiepass als obligatorische Beilage zum notariellen Akt ?
    – Eine gründliche Analyse zu sämtlichen Haupt-und Nebenkosten zum Bau oder Anschaffung einer Wohnung würde wahrscheinlich einige brauchbare Regeln zum bremsen der Wohnungspreise führen. Dauerhafte,durch Marktmanipulationen erhoffte Preissenkungen wird es nicht geben ! „

    Kommentar von CK | Mai 31, 2012


Schreibe einen Kommentar

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s

%d Bloggern gefällt das: